De betaalbaarheid verbetert dit jaar door hogere lonen en dalende hypotheekrentes. Het aantal woningen dat te koop staat blijft laag en daalt opnieuw doordat woningen sneller worden verkocht. De verkoop van nieuwbouw herstelt en kan mogelijk doorstroom en transacties helpen. Starters en alleenstaanden worden deels geholpen door nieuwe leennormen en fiscale wijzigingen. Dat meldt ABN Amro.


Vrijstaand wonen op een idyllische locatie te koop op Funda.

Vooruitzichten en verwachtingen
De huizenmarkt veert weer op. De vooruitzichten en verwachtingen voor de prijsontwikkeling zijn een stuk positiever. De prijzen zitten sinds afgelopen zomer weer in de lift, omdat de hypotheekrente na periode van stabilisatie zijn afgekomen en de inkomens hard stijgen. Door de dalende inflatie staat het besteedbaar inkomen minder onder druk. ABN Amro houdt er rekening mee dat de hypotheekrentes in de loop van dit jaar zullen dalen als gevolg van verwachte renteverlagingen van centrale banken. Gecombineerd met een verdere stijging van de lonen zal dit bijdragen aan een betere betaalbaarheid. In een krappe markt kunnen bij een verbeterde betaalbaarheid de huizenprijzen verder omhoog. ABN Amro stelt de raming voor 2024 bij van 2,5% naar 4%. In 2025 zullen de huizenprijzen naar verwachting verder stijgen met 3,5%.

De ramingen voor de ontwikkeling van het aantal transacties stelt ABN Amro ook naar boven bij van -2,5% naar 0,5% in 2024. In 2025 zullen de transacties naar verwachting stijgen met 3%. Bij stijgende woningprijzen en lagere rentes zullen verkopers, in tegenstelling tot het afgelopen jaar, eerder geneigd zijn om een nieuwe woning te kopen voordat zij de oude verkopen. Dit zal zorgen voor een snellere verkooptijd en met als gevolg een hoger aantal transacties. De toename is wel beperkt doorat er weinig nieuwbouwwoningen worden opgeleverd. Door aanhoudende problemen bij nieuwbouw blijft het aanbod achter bij de vraag. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen blijft dit- en volgend jaar ver beneden de door het kabinet beoogde 100.000 woningen. Meer huishoudens zullen hierdoor moeite hebben om een passende woning te vinden. Het gebrek aan nieuwbou­­w stremt de doorstroming, waardoor het aantal transacties per saldo laag blijft.

Het aantal woningen dat te koop staat, daalt weer. De belangstelling onder kopers is toegenomen en uit zich in een stevigere concurrentie. Hierdoor neemt de verkooptijd af en slinkt de voorraad van te koop staande woningen. In een krappere markt kunnen potentiële kopers minder lang stilstaan bij de aankoop van een woning en zullen zij eerder tegen elkaar op moeten bieden. Door de toenemende krapte heeft een potentiële koper minder keuzemogelijkheid op de woningmarkt. Ook zullen woningen weer vaker boven de vraagprijs worden verkocht en in het verlegde daarvan zal ook de gemiddelde verkoopprijs verder stijgen.

Aantal te koop staande woningen daalt weer
De woningmarkt is omgeslagen. Er staan steeds minder woningen te koop en het wordt steeds moeilijker voor woningkopers om een geschikte woning te bemachtigen. Volgens de NVM stonden er in het vierde kwartaal van 2023 25.232woningen in aanbod. Dit zijn er 9.088 (26%) minder dan in het laatste kwartaal van 2022. In vergelijking tot het historisch gemiddelde aanbod sinds 1995, van 73.000, is het huidige aanbod erg beperkt, maar nog niet zo laag als eind 2021 toen er nog maar 15.000 woningen in aanbod stonden. In 2022 steeg het aanbod doordat kopers een pas op de plaats maakten vanwege de combinatie van snel oplopende hypotheekrentes en hoge inflatie. Sindsdien is de situatie veranderd.

Een reden waarom er steeds minder woningen te koop staan is dat degenen die willen doorstromen naar een andere woning sneller een nieuw huis durven te kopen voordat zijn het oude huis verkopen. Toen de huizenprijzen daalden ontstond het risico dat de oude woning niet snel genoeg, of voor een lager bedrag dan eerder ingeschat werd verkocht. Dat leidde tot onzekerheid bij doorstromers over de kosten van de overbruggingsperiode en de hoogte van de eventuele overwaarde. Nu de concurrentie onder kopers weer is toegenomen en de prijsontwikkeling positief is, zijn verkopers zekerder van hun zaak en durven zij eerder een nieuwe woning aan te schaffen. Mede daardoor loopt ook de gemiddelde verkooptijd van woningen al drie kwartalen af. In het laatste kwartaal van 2023 werden woningen binnen gemiddeld 30 dagen verkocht.

Het aantal te koop staande woningen neemt verder af door de toegenomen krapte op de woningmarkt. De krapte ontstaat doordat de bevolking hard groeit, maar ook doordat het totaal aantal huishoudens al lange tijd harder groeit dan de bevolking. In 60 jaar tijd is het totaal aantal huishoudens meer dan verdubbeld, terwijl de bevolking maar met vijftig procent toenam. Dit kwam vooral door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Door de voortgaande vergrijzing, minder paarvorming en een toegenomen risico op scheiding is het aantal eenpersoonshuishoudens liefst verzesvoudigd. Jaarlijks groeit het aantal eenpersoonshuishoudens met een factor 10 hoger dan de bevolking. Deze zogenaamde huishoudensverdunning leidt tot een structureel tekort aan woningen wanneer er niet in hetzelfde tempo kan worden bijgebouwd.

Prognoses van ABF Research laten zien dat het woningtekort in 2025 uitkomt op 390.000 woningen en dat de tekorten tot minimaal 2050 aanhouden.

Bron: ABN Amro