Een geschikt huis? Dat is voor velen niet weggelegd. Vooral starters hebben moeite om een woning te vinden. Wat is er aan de hand op de woningmarkt? En is er iets aan te doen? De problemen op de Nederlandse woningmarkt zijn veelzijdig en urgent. Het is om verschillende redenen lastig om een woning te vinden. Daardoor is er ook geen simpele oplossing. De Nederlandsche Bank (DNB) zet een aantal oorzaken op een rij.

Er is een nijpend tekort aan woningen. De vraag is al langere tijd groter dan het aanbod. Meerdere factoren spelen een rol. Zoals - vrij simpel - de bevolkingsgroei, maar ook doordat huishoudens steeds kleiner worden. Het tekort aan woningen is momenteel zo’n 400.000.


Aan de oevers van het Oldambtmeer staat deze riante rietgedekte villa te koop. Foto: Funda.


Mismatch vraag en aanbod
Ook sluit de woningvoorraad niet overal aan op de behoefte. Het lukt bijvoorbeeld veel ouderen niet om door te stromen naar een kleinere, gelijkvloerse (huur)woning. Ze bewonen in hun eentje of met zijn tweeën een grote gezinswoning, waar andere krap behuisde gezinnen juist naarstig naar op zoek zijn. Uit onderzoek van DNB blijkt dat 1,8 miljoen huishoudens graag anders zou wonen. Jongeren willen vaak liever kopen, terwijl ouderen juist vaker zouden willen huren. Er moeten dus niet alleen veel huizen worden bijgebouwd; er moet ook worden nagedacht over welk type woningen op welke plekken het hardst nodig zijn.

Hoe heeft de leencapaciteit zich de afgelopen tijd ontwikkeld?
Daarvoor kijken we eerst naar de hypotheekrente, die is sinds 2022 flink gestegen. Gemiddeld van 1,6% naar 4%. Een hogere rente betekent dat mensen minder kunnen lenen. Maar er waren meer ontwikkelingen.

De lonen zijn in 2023 flink gestegen en naar verwachting stijgen ze ook dit jaar fors. Dat zorgt ervoor dat mensen meer kunnen lenen voor de aanschaf van een woning. Door de loonstijging groeit de leencapaciteit, en dat compenseert het effect van de hogere rente.

Door dit alles bij elkaar gaan de huizenprijzen na een korte periode van daling, sinds de zomer van dit jaar weer omhoog. En zullen de prijzen de komende jaren licht stijgen, naar verwachting met 0,4% in 2024 en 2,0% in 2025. Fijn als je een woning bezit, maar voor starters wordt het hierdoor nog lastiger op de woningmarkt.

Op korte termijn huizen iets betaalbaarder
In het begin van 2024 daalt de leencapaciteit naar verwachting licht door de iets striktere leennormen als gevolg van de hoge inflatie. Maar daarna stijgt ze flink, vanwege de geraamde inkomensstijging. In 2024 en 2025 stijgt de leencapaciteit met respectievelijk 2,4% en 6,1%. De grafiek hieronder laat zien dat de betaalbaarheid op de korte termijn iets beter wordt, maar op langere termijn de huizenprijzen meestijgen met de leenruimte. Bij de berekening zijn we uitgegaan van een huis met energielabel C voor starters met een gemiddeld huishoudinkomen.

Meer kunnen lenen helpt de starter uiteindelijk niet
Als de leencapaciteit sneller stijgt dan de huizenprijzen, verbetert op korte termijn de betaalbaarheid van woningen voor starters. Dit lijkt goed nieuws, want ze maken meer kans op een woning. Maar als iedereen meer kan bieden, stijgen de huizenprijzen weer. Zo volgen de huizenprijzen dus de leencapaciteit, en zijn op de langere termijn starters niet beter af.

Bron: DNB