Na een verrassend sterk 2025 koelt de Nederlandse woningmarkt in 2026 en 2027 licht af. De huizenprijzen blijven stijgen, maar in een lager tempo, terwijl het aantal woningtransacties juist daalt. Dat blijkt uit de nieuwste Woningmarktmonitor van ABN AMRO.
Voor 2026 wordt een prijsstijging van 3 procent verwacht, gevolgd door 4 procent in 2027. De combinatie van inkomensgroei en een structureel tekort aan woningen weegt zwaarder dan een licht oplopende hypotheekrente. Het aantal transacties daalt naar verwachting met 1 procent in 2026 en met 4 procent in 2027, mede doordat het uitponden van huurwoningen afneemt.
© Funda.nl
Aan de Generaal Van Heutszlaan in Apeldoorn staat dit optrekje te koop voor € 2.295.000 k.k.
Sterk woningjaar 2025
De woningmarkt liet in 2025 een opmerkelijk sterke groei zien. Hoewel de cijfers over december nog ontbreken, wordt uitgegaan van een gemiddelde prijsstijging van circa 8,6 procent. Daarmee ligt 2025 vrijwel op hetzelfde niveau als 2024, toen de prijzen met 8,7 procent stegen.
Ook het aantal transacties nam fors toe. Voor 2025 wordt gerekend op ongeveer 239.000 verkopen, een stijging van zo'n 16 procent. Daarmee zou 2025 het hoogste transactieniveau in tien jaar laten zien, hoger dan recordjaar 2020. Belangrijke aanjagers waren de relatief lage hypotheekrente, stijgende inkomens en het aanhoudende woningtekort. Daarnaast zorgde de verkoop van voormalige huurwoningen voor een tijdelijke impuls.
Inkomensgroei ondersteunt prijsontwikkeling
Vooruitkijkend naar 2026 en 2027 zijn de macro-economische vooruitzichten gunstig. De Nederlandse economie groeit naar verwachting met respectievelijk 1,2 en 1,4 procent, iets boven het EU-gemiddelde. Tegelijkertijd daalt de inflatie van circa 3 procent naar 2,4 procent in 2026 en 2,5 procent in 2027.
Door deze combinatie blijft het reële huishoudinkomen stijgen. Dat vergroot de bestedingsruimte voor wonen en houdt de vraag naar koopwoningen op peil. Volgens de prognoses neemt de inkomensgroei zelfs in tempo toe, wat de opwaartse druk op de huizenprijzen in stand houdt.
Hypotheekrente loopt voorzichtig op
De hypotheekrente was in 2025 grotendeels stabiel. Rentes met een looptijd van vijf tot tien jaar lagen rond de 3,5 procent. Tegen het einde van het jaar verhoogden banken hun tarieven echter licht, in lijn met oplopende rentes op langlopende staatsobligaties.
Door hogere overheidsschulden in de eurozone lopen deze rentes verder op, terwijl hypotheekverstrekkers steeds minder ruimte hebben om dat te compenseren via lagere marges. Voor de komende jaren wordt daarom een geleidelijke stijging van de hypotheekrente verwacht. Dit zal de vraag naar woningen enigszins afremmen, maar niet volledig tenietdoen.
Structureel tekort aan nieuwbouw
Aan de aanbodzijde blijft de woningmarkt onder druk staan. Het aantal nieuwbouwwoningen dat op de markt komt, daalt al sinds 2023. Ook in 2025 zijn opnieuw minder woningen gerealiseerd dan gepland, ondanks ambitieuze doelstellingen van de overheid.
De oorzaken zijn bekend: personeelstekorten in de bouw, lange vergunningstrajecten, netcongestie en stikstofbeperkingen. Daarnaast worstelen investeerders met de financiële haalbaarheid door huurplafonds, fiscale regels en hoge grondprijzen. Hoewel de bouwpijplijn groeit, zijn de doorlooptijden lang — gemiddeld acht tot twaalf jaar — waardoor het tekort op korte termijn niet wordt ingelopen. Een neerwaarts effect op de prijzen wordt daarom niet verwacht.
Minder transacties door afnemend uitponden
Het gebrek aan nieuwbouw beperkt ook het aantal transacties. Er zijn simpelweg minder woningen beschikbaar om door te schuiven. Daarbij komt dat het uitponden van huurwoningen in 2026 en 2027 een minder grote rol zal spelen dan in 2025.
In 2026 zet de verkoop van huurappartementen nog door, vooral in de eerste helft van het jaar. Het aantal verkopen blijft echter achter bij 2025. Voor 2027 wordt verwacht dat dit effect vrijwel geheel verdwijnt. Daardoor daalt het aantal transacties met 4 procent. Dat staat los van de prijsontwikkeling: ook in het verleden liepen prijsstijgingen en transacties niet altijd parallel.
Beleid: ambities, maar weinig concrete maatregelen
Van een nieuwe regering worden impulsen voor de woningmarkt verwacht, maar concrete plannen ontbreken vooralsnog. Hoewel partijen als D66 en CDA inzetten op uitbreiding van het woningaanbod, zijn de voorstellen nog weinig uitgewerkt.
Ook rond de hypotheekrenteaftrek blijft het voorlopig bij intenties. Afschaffing wordt niet uitgesloten, maar alleen onder de voorwaarde dat huiseigenaren worden gecompenseerd. Een dergelijke hervorming is complex en kost tijd. Voor 2026 wordt geen nieuw beleid verwacht; mogelijke effecten zijn dan ook niet meegenomen in de ramingen.
EU wil betaalbare huisvesting stimuleren
Op Europees niveau erkent de EU inmiddels de woningcrisis en werkt zij aan een plan voor betaalbare huisvesting. De inzet is onder meer het versoepelen van regelgeving, het stimuleren van grensoverschrijdende bouw en het verruimen van financieringsmogelijkheden.
Voor Nederland kan dit betekenen dat het middenhuursegment extra wordt ondersteund, bijvoorbeeld via woningcorporaties. Dat zou projectontwikkeling aantrekkelijker kunnen maken. De effecten hiervan worden echter pas op langere termijn verwacht en zullen naar verwachting geen invloed hebben op de woningprijzen in 2026 en 2027.
Conclusie: 2026 wordt geen spectaculair woningjaar, maar wel een stabiel jaar met aanhoudende prijsstijgingen, minder transacties en een structureel tekort aan woningen.
Bron: Economisch Bureau – Woningmarktmonitor | 12 januari 2026
Wordt 2026 een weinig bijzonder jaar?
