De woningmarkt is opnieuw hét gespreksonderwerp in aanloop naar de verkiezingen van 29 oktober. Terwijl politieke partijen beloven om de wooncrisis op te lossen, blijkt dat er achter elk plan een ingewikkeld web van belangen en financiële keuzes schuilgaat. Want meer bouwen betekent niet automatisch lagere prijzen, het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek raakt miljoenen huishoudens, en het uitbreiden van de gereguleerde huurmarkt kost de overheid miljarden.
© Funda.nl
Nieuwbouw aan OolderVeste aan 't Water. FOTO FUNDA.NL
Waarom de woningmarkt altijd terugkeert in verkiezingstijd
Wonen raakt iedereen. De ruimte in Nederland is schaars en bouwprojecten kennen lange doorlooptijden — gemiddeld tien tot twaalf jaar van plan tot sleuteloverdracht. Daardoor hebben politieke maatregelen pas op lange termijn effect. Tegelijkertijd zijn de belangen groot: starters, huurders en huiseigenaren concurreren allemaal om dezelfde schaarse ruimte.
Elke keuze heeft winnaars en verliezers. Meer koopwoningen betekent minder ruimte voor huurders; lagere huizenprijzen voor starters drukken de overwaarde van bestaande eigenaren. Dat maakt de woningmarkt tot een terugkerend, emotioneel verkiezingsthema.
Van publieke sturing naar marktwerking – en weer terug
De politieke focus op wonen verschuift met de tijd. In de jaren tachtig lag de nadruk op sociale woningbouw en overheidsregie. Vanaf de jaren negentig kwam er meer ruimte voor de markt, en in de jaren 2000 werd het eigenwoningbezit gestimuleerd.
Na de financiële crisis stokte de bouwproductie, en sindsdien klinkt de roep om meer overheidssturing weer luider. Vandaag draait het debat om nieuwe thema's: duurzaamheid, migratie, hoge bouwkosten en schaarse ruimte. De vraag blijft wie aan zet is — overheid of markt.
Meer bouwen is geen wondermiddel
De overheid wil tot 2030 900.000 woningen realiseren, maar dat doel lijkt onhaalbaar. Tekorten aan personeel, stikstofbeperkingen, netcongestie en trage vergunningprocedures houden de bouw tegen.
Vrijwel alle partijen willen meer bouw, maar verschillen in aanpak: meer regie vanuit Den Haag of juist meer ruimte voor marktpartijen. Feit blijft dat meer bouwen niet automatisch tot lagere huizenprijzen leidt. Bouwkosten stijgen, projecten duren lang en investeerders zijn terughoudend door politieke onzekerheid.
Nieuwbouw helpt dus vooral op de lange termijn — niet direct in de portemonnee van de huizenkoper.
Hypotheekrenteaftrek: duur, maar niet onmisbaar
De hypotheekrenteaftrek (HRA) is al decennia een steunpilaar van het Nederlandse woonbeleid, maar kost de schatkist jaarlijks miljarden. Hoewel de regeling ooit bedoeld was om eigenwoningbezit te stimuleren, drijft ze ook de huizenprijzen op.
Veel partijen willen de HRA geleidelijk afbouwen. Dat kan de belastingdruk eerlijker maken, maar verhoogt de maandlasten van huiseigenaren. Toch blijkt uit onderzoek dat de meeste huiseigenaren goed kunnen rondkomen zonder maandelijkse HRA-uitkering. Slechts 29 procent maakt gebruik van de mogelijkheid om de aftrek maandelijks te ontvangen, en onder starters is dat zelfs maar 16 procent.
Het afschaffen van de HRA zal de prijzen waarschijnlijk niet doen kelderen, omdat inkomens blijven stijgen en de afbouw geleidelijk verloopt.
Betaalbare huur: meer regulering, minder aanbod
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur, die woningen tot 186 WWS-punten onder de gereguleerde sector brengt. Het doel is duidelijk: de huur betaalbaar houden voor middeninkomens. Maar het bijeffect is dat beleggers zich terugtrekken, waardoor het aanbod in het middensegment krimpt.
Een verdergaande regulering lijkt politiek aantrekkelijk, maar brengt hoge kosten met zich mee. Lagere huren betekenen lagere rendementen, terwijl grond- en bouwkosten blijven stijgen. Zonder subsidies of belastingvoordelen wordt het voor projectontwikkelaars moeilijk om nog betaalbare woningen te realiseren.
Kortom: een goed gereguleerde huurmarkt kan alleen bestaan met forse financiële steun van de overheid.
Conclusie: evenwicht blijft de grootste uitdaging
Of het nu gaat om meer bouwen, minder hypotheekvoordeel of strenger huurbeleid — de kernvraag blijft dezelfde: hoe houden we wonen betaalbaar zonder het aanbod verder te verstikken?
De woningmarkt is een balans tussen sociale rechtvaardigheid en economische realiteit. Zolang dat spanningsveld blijft bestaan, zal wonen het belangrijkste verkiezingsthema van Nederland blijven.
Bron: ABN AMRO
