Optoppen, het realiseren van woningen bovenop bestaande gebouwen, lijkt een slimme, snelle én duurzame bouwoplossing. Maar uit een nieuwe analyse blijkt dat woningcorporaties tot 2030 naar verwachting slechts 4.805 woningen realiseren via optoppen, oftewel slechts 7,2 procent van het geschatte potentieel van 67.000 woningen.
© F Baarssen | Dreamstime
Waarom optoppen nog hapert
Ondanks de technische en ruimtelijke voordelen blijkt optoppen in de praktijk moeilijk van de grond te komen. Een belangrijk knelpunt ligt in het beleid en de regelgeving. Veel gemeenten hanteren nog altijd strikte parkeernormen, die lastig zijn in te passen bij bestaande bebouwing. Tegelijkertijd zijn vergunningstrajecten vaak traag, mede door een gebrek aan gemeentelijke capaciteit en ervaring met deze specifieke ontwikkelvorm.
Daarnaast ontbreekt het aan voldoende schaal en standaardisatie. Conceptuele optopoplossingen kunnen weliswaar de kosten drukken en bouwtijd verkorten, maar het ontbreekt vaak aan voldoende volume om die voordelen te realiseren. Corporaties aarzelen om meerdere projecten tegelijkertijd op te starten, mede door onbekendheid met de juridische, technische en sociale implicaties.
Waar staan we?
Bekijk in onderstaande grafiek de realisatie- en ontwikkelingscijfers van optopprojecten tot 2030: een krachtige visuele samenvatting van de mismatch tussen potentie en realiteit (de realisaties hebben voornamelijk tussen 2022 en 2024 plaatsgevonden). Deze cijfers vormen de basis voor een extrapolatie tot 2030 waarin naar verwachting slechts 4.805 woningen worden gerealiseerd via optoppen door woningcorporaties.
Slimmer organiseren van het proces
Volgens Leontien de Waal, sectorbanker Bouw bij ABN AMRO, is het belangrijk om naast technische oplossingen ook het proces slimmer te organiseren om optoppen een boost te geven. "Standaardisatie van concepten helpt om kosten te drukken en procedures te versnellen, maar dat is niet genoeg." Juist de proceskant, het betrekken van de bewoners, draagvlak creëren, en de uitvoeringsroute stroomlijnen, is cruciaal. Ontwikkelende bouwers, onderhoudspartijen en conceptaanbieders kunnen corporaties daarin effectief ontzorgen.
Ook Claire van Staaij, sectorbanker Vastgoed, benadrukt dat de combinatie van verduurzaming en woningtoevoeging financieel en ecologisch aantrekkelijk is. "De milieuprestaties zijn overtuigend, en optoppen is in veel gevallen concurrerend met reguliere nieuwbouw. Maar zonder procesinnovatie en bestuurlijk lef blijft het potentieel onbenut."
Beginnen bij stedelijke kansen
Optoppen is geen luxe-optie maar een no‑regret-strategie in het vormgeven van de totale woningbouwopgave. Vooral in stedelijke gebieden biedt het snelle, duurzame en grondbesparende woningbouw. Het zorgt bovendien ook voor een verhoogde leefbaarheid, middelen om bestaande gebouwen te verduurzamen, en een opwaardering van aanwezige voorzieningen en publieke ruimte. Maar dan moet optoppen niet langer als uitzondering, maar als structurele keuze in het bouwarsenaal worden georganiseerd.
Meer informatie:
ABN AMRO
www.abnamro.nl
