ABN AMRO signaleert dat veel Europese landen kampen met problemen rond de betaalbaarheid van woningen. In een recent rapport analyseert ABN AMRO de vraag, het aanbod en de betaalbaarheid van koopwoningen binnen de Europese Unie. Er wordt vaak aangenomen dat bevolkingsgroei en woningtekorten de belangrijkste drijvers zijn achter stijgende huizenprijzen, maar volgens ABN AMRO spelen inkomensgroei en dalende hypotheekrentes een grotere rol.
Hoewel de Nederlandse huizenprijzen in de afgelopen twintig jaar sterk zijn gestegen en de betaalbaarheid is verslechterd, noemt ABN AMRO deze ontwikkeling niet uitzonderlijk in vergelijking met andere EU-landen. Op basis van een eigen schatting van de betaalbaarheid concludeert ABN AMRO dat Nederland zelfs tot de beter betaalbare koopmarkten van de EU behoort. Voor stellen met een gemiddeld inkomen is het kopen van een woning nog haalbaar, maar alleenstaanden ondervinden steeds meer moeite. Tegelijkertijd merkt ABN AMRO op dat het aantal betalingsachterstanden in Nederland tot de laagste in de EU behoort en dat Nederlandse woningen gemiddeld groot en energie-efficiënt zijn. Opvallend is dat het ruime Nederlandse woningsubsidiebeleid – zoals hypotheekrenteaftrek en verlaging van overdrachtsbelasting – volgens ABN AMRO geen aantoonbaar positief effect heeft op de betaalbaarheid.
Brede wooncrisis in Europa
ABN AMRO stelt vast dat de woningproblematiek niet exclusief is voor Nederland. De Europese Commissie spreekt inmiddels van een wooncrisis binnen de EU. In veel lidstaten stijgen koopprijzen en huren, waardoor de betaalbaarheid en arbeidsmobiliteit afnemen, met name onder jonge Europeanen. In Nederland bedraagt het woningtekort momenteel circa 400.000 woningen, en dat tekort groeit jaarlijks. ABN AMRO wijst op structurele oorzaken zoals vertragingen in infrastructuur en ruimtelijke ordening, alsmede een afwachtende houding van investeerders als gevolg van wisselvallig overheidsbeleid. Deze factoren dragen bij aan aanhoudende prijsstijgingen en een verslechterende betaalbaarheid.
Vergelijkbare trends op EU-woningmarkten
Ondanks de grote verschillen tussen Europese woningmarkten op basis van geografie en beleid, benadrukt ABN AMRO de sterke onderlinge verbondenheid. Door het gezamenlijke monetaire beleid van de eurozone, de open grenzen binnen de EU, en uniforme EU-regelgeving voor bouw en milieu, beïnvloeden woningmarkten elkaar steeds meer. ABN AMRO merkt daarbij op dat Nederland jaarlijks een positief migratiesaldo kent vanuit andere EU-landen, wat extra druk legt op de woningmarkt.
Nederland concurreert om investeringen binnen EU-regio's
Internationale vastgoedinvesteerders beoordelen Europa niet op landniveau, maar op regionale schaal. ABN AMRO wijst erop dat Nederland dus in concurrentie staat met buurlanden voor investeringskapitaal. Omdat investeerders risico's willen spreiden en op zoek zijn naar stabiele rendementen, zijn oververhitte woningmarkten minder aantrekkelijk. Volgens ABN AMRO is het voor Nederland daarom van belang om zich in Europees perspectief te blijven positioneren als een stabiele en aantrekkelijke markt.
Huizenprijsontwikkeling in Nederland niet uitzonderlijk
Uit data van ABN AMRO blijkt dat Nederland qua reële huizenprijsgroei in de afgelopen tien jaar op de zevende plaats staat binnen de EU, met een stijging van 48%. Deze cijfers zijn gecorrigeerd voor inflatie, wat een eerlijke vergelijking tussen landen mogelijk maakt. Ter vergelijking: Portugal (+85%), Hongarije (+80%) en Litouwen (+56%) kenden de sterkste prijsstijgingen. De mediaan in de EU ligt op +32%. In landen als Finland (-15%), Italië (-6,4%) en Roemenië (-2,2%) daalden de reële huizenprijzen zelfs. België (+6,8%) en Duitsland (+14,1%) lieten volgens ABN AMRO een gematigde stijging zien. Op basis van geografische analyse ziet ABN AMRO een opvallende concentratie van sterke prijsstijgingen in Oost-Europa.
Bekijk hier de complete Woningmarktmonitor van ABN AMRO.
Woningmarktmonitor ABN AMRO: