Een verder – geleidelijk - herstel van de vraag naar commercieel vastgoed lijkt dit jaar mogelijk. Zo vallen de verwachte beleggingsrendementen op de vastgoedmarkt door eerdere prijsdalingen en ruimte voor huurgroei weer hoger uit. De verwachte groei van de Nederlandse economie helpt ook mee. Ook vertonen de rentes geruime tijd weer een stabieler verloop, wat positief bijdraagt aan het sentiment onder beleggers. Vanwege aanhoudende economische onzekerheden is enige voorzichtigheid met het maken van prognoses wel op zijn plaats. Zo valt niet uit te sluiten dat de langere rentes, die deels bepalend zijn voor de rente op vastgoedleningen, dit jaar meer stijgen dan verwacht. Bijvoorbeeld omdat geopolitieke risico's plotseling toenemen of het beleid van Trump anders uitpakt. In dit geval kan de vraag van beleggers naar commercieel vastgoed lager uitvallen. Dit constateert ING Research in haar vandaag gepubliceerde Vooruitzicht voor de commerciële vastgoedmarkt.
Glazen torengebouwen in het financiële centrum van Amsterdam. © Rien78 | Dreamstime.com
Beleggingsvraag op commerciële vastgoedmarkt trekt aan
Het beleggingsvolume op de commerciële vastgoedmarkt veerde in 2024 na het dieptepunt in 2023 weer op en was breed gedragen: zo namen de beleggingen in onder andere huurwoningen, logistiek vastgoed, kantoren en winkels toe. Naast een stijging van het aantal transacties, stabiliseerden de prijzen op de commerciële vastgoedmarkt.
Verder herstel mogelijk door lagere prijzen, economische groei en stabielere rentes
We verwachten dat het aantal transacties van beleggers en de verkoopprijzen op de commerciële vastgoedmarkt dit jaar verder kunnen toenemen.
Mirjam Bani, ING sectoreconoom commerciële vastgoedmarkt: "Vergeleken met afgelopen jaren liggen de prijsniveaus op de commerciële vastgoedmarkt lager en vertonen de rentes een minder grillig verloop. Samen met de verwachte groei van de economie helpt dit mee bij het verdere herstel van de commerciële vastgoedmarkt in 2025. Tegelijkertijd blijft voorzichtigheid met het maken van prognoses op z'n plaats, omdat bijvoorbeeld het verloop van de rentes onzeker is."
De belangrijkste factoren die het herstel van de commerciële vastgoedmarkt ondersteunen:
- Prijsdalingen hebben rendementen verhoogd: in reactie op de flinke stijging van de rentes in 2022, daalden de prijzen van commercieel vastgoed tot eind 2023 gemiddeld ca. 13%. Tegelijkertijd hield de stijging van de huren in de meeste gevallen in ieder geval gelijke tred met de inflatie. Door beide ontwikkelingen namen de verwachte beleggingsrendementen in 2022 en 2023 toe.
- Economische groei: naar verwachting groeit de Nederlandse economie dit jaar met 1,3%. Het positieve effect hiervan op de gebruikersvraag naar commercieel vastgoed helpt het risico op langdurige leegstand te beperken en vergroot de ruimte voor verdere huurgroei.
- Stabielere rentes: de IRS-swaprentes, die deels bepalend zijn voor de financieringskosten1, vertoonden afgelopen paar jaar een stabieler verloop dan in 2022. Een stabieler renteverloop helpt om de risicoperceptie van vastgoedbeleggers te verlagen. Daarnaast ligt de 5-jaars IRS swap rente sinds het hoogtepunt in het derde kwartaal van 2023 ca. 90-100 basispunten lager. Beide ontwikkelingen dragen bij aan een positiever sentiment onder beleggers.
Lange kapitaalmarktrentes lopen in 2025 naar verwachting iets op
Vooruitkijkend verwachten we dat de 10-jaars kapitaalmarktrente dit jaar met ca. 30 basispunten zal oplopen en de 5-jaars IRS swap rente met zo'n 15 basispunten. De uitfasering van het opkoopprogramma van de ECB en hogere Amerikaanse groei- en inflatieverwachtingen zijn de belangrijkste oorzaken. Voor kortere kapitaalmarktrentes is nog steeds ruimte voor wat daling, omdat we verwachten dat de ECB de beleidsrente verder zal verlagen naar 1,75%.
Toekomst is onzeker, hogere rentes niet uit te sluiten
Vanwege toekomstige onzekerheden kunnen de financieringsrentes op de commerciële vastgoedmarkt zich anders ontwikkelen dan verwacht. Bijvoorbeeld omdat geopolitieke risico's plotseling toenemen of het beleid van Trump anders uitpakt.
Mirjam Bani, ING sectoreconoom commerciële vastgoedmarkt: "In de basis ligt onze verwachting voor de commerciële vastgoedmarkt in lijn met die van andere vastgoedanalisten. Wel zijn scenario's met nog hogere rentes dan in ons basisscenario niet volledig uit te sluiten, wat de vraag van vastgoedbeleggers kan afremmen. De kans op zulke scenario's lijken vooralsnog wel gering, maar we sluiten dit risico ook zeker niet uit."
Aanhoudende vraag van uitponders
Al met al verwachten we dat het aantal vastgoedtransacties dit jaar toeneemt vanwege eerdere prijsdalingen, stabielere rentes en economische groei. Daarnaast blijft de vraag van beleggers met een 'uitpondstrategie' behouden. Steeds hogere koopwoningprijzen dragen er aan bij dat het financieel aantrekkelijk blijft om (gereguleerde) huurwoningen op de koopwoningmarkt te verkopen.
Meer transacties, maar geen uitbundige groei
De groei van het aantal transacties blijft dit jaar wel beperkt, wat deels komt door de toenemende voorkeur van beleggers voor duurzame panden. Met name in het kantorensegment zien we al enige tijd dat de vraag van beleggers vooral gericht is op de meest duurzame panden op de meest aantrekkelijke locaties. Dit gaat op korte termijn ten koste van de verkoopbaarheid van minder duurzame panden op minder goede locaties.
Daarnaast zal de geplande verlaging van de overdrachtsbelasting op woningen van 10,4% naar 8% per 2026 het aantal transacties van huurwoningen dit jaar afremmen. Beleggers zullen gedurende het jaar vaker geneigd zijn om geplande aankopen uit te stellen naar het nieuwe jaar, om zo te profiteren van de belastingverlaging.
Meer informatie:
ING
www.nieuws.ing.nl