Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat in 2024 minder bestaande woningen verkocht worden dan in 2023. De woningprijzen stijgen naar hun verwachting door in 2024. Ze lichten deze verwachtingen hieronder uitgebreid toe.
twee-onder-een-kap woning te koop in Leerbroek. Foto: Funda.
Minder woningverkopen in 2024
De daling in woningverkopen, nu en volgend jaar, heeft er slechts deels mee te maken dat sommige mensen geen woning willen kopen. De daling komt namelijk vooral doordat er weinig woningen te koop staan. Een groeiend probleem, dat alsmaar toeneemt, is de daling van het aantal nieuwbouwwoningen dat wordt opgeleverd. Wat er nieuw wordt bij gebouwd, bepaalt namelijk voor een belangrijk deel de doorstroming op de woningmarkt. Door de tegenvallende nieuwbouw blijven meer huizenbezitters in hun huidige woning wonen.
Overigens kan een dalende (hypotheek)rente in 2024 een positieve invloed hebben op zowel de bouw van nieuwe woningen als op de doorstroomplannen van mensen die al een koophuis hebben. Eerder heeft Van Bruggen Adviesgroep al de verwachting uitgesproken dat de (hypotheek)rente in 2024 waarschijnlijk zal dalen. Wel zal het effect van een lagere rente op nieuwbouw meestal langer op zich laten wachten, omdat de verkoop en bouw van nieuwbouwhuizen nu eenmaal langer duurt dan een jaar.
De dalende trend qua aantal woningverkopen is al in 2021 ingezet. Vanaf mei 2021 ziet Van Bruggen Adviesgroep bijna dertig maanden achter elkaar dat er minder bestaande woningen van eigenaren wisselden dan in diezelfde maand een jaar daarvoor. Gemiddeld genomen, over die dertig maanden, daalt het aantal transacties met bijna 11% ten opzichte van dezelfde maand een jaar ervoor.
Het enigszins goede nieuws is dat de daling van het aantal woningtransacties het afgelopen jaar minder hard gaat. Gemiddeld wijzigen er per maand in 2023 een kleine 6% minder woningen van eigenaar dan dezelfde maand een jaar geleden. Bovendien ziet Van Bruggen Adviesgroep twee positieve uitschieters in de maanden juni en oktober. In die maanden wisselden juist bijna 6% meer woningen van eigenaar dan een jaar eerder.
In 2022 werden 193.000 woningen verkocht. Dat wil zeggen dat er in 2022 193.000 woningen passeerden bij de notaris. In 2023 komen we waarschijnlijk uit tussen de 183.000 en 185.000 woningen. Voor 2024 verwachten wij dat het aantal woningverkopen een paar duizend onder de 180.000 uitkomt.
Verder stijgen woningprijzen in 2024
Van Bruggen Adviesgroep schat de kans groot in dat de prijzen van bestaande woningen in 2024 tussen de 7% en 10% stijgen. Daarmee zitten ze een stuk hoger dan de verwachting van de grootbanken, die een stijging verwachten tussen de 2,5% en 4,5%.
Als Van Bruggen Adviesgroep kijkt naar de ontwikkeling van de huizenprijzen, dan zien ze stijgende huizenprijzen tot en met de zomer van 2022. Daarna slaat de stijgende lijn om in een dalende trend, die duurt tot en met mei 2023. In de maanden juni tot en met november zien ze dat steeds sprake is van stijgende prijzen.
Een belangrijke drijvende kracht achter de stijgende huizenprijzen is de toegenomen leencapaciteit van huishoudens. Van Bruggen Adviesgroep ziet in 2023 een relatief stabiele hypotheekrente, maar wel fors stijgende inkomens als gevolg van compensatie voor de hoge inflatie. Ze verwachten dat de leencapaciteit van huishoudens in 2024 verder toeneemt. Daarbij spelen drie factoren een rol:
Stijgende inkomens
In 2024 zullen veel werkenden een salarisverhoging krijgen. In sommige gevallen zijn hier al afspraken over gemaakt in een cao. De verwachting is wel dat voor beroepen waar nog nieuwe cao-afspraken voor gemaakt moeten worden, de stijging minder hoog zal zijn dan in 2023. Dat komt doordat de inflatie in 2024 een stuk lager gaat uitvallen.
Verwachte dalende hypotheekrentes
Hoe lager de rente, hoe lager de hypotheeklasten zijn en hoe meer hypotheek je dus kunt krijgen. Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat de dalende tendens bij de hypotheekrentes van de laatste maanden een vervolg krijgt in 2024. Maar dat is natuurlijk nooit zeker en het blijft afwachten tot welk percentage de rente dan gaat dalen.
Gunstigere hypotheeknormen voor bepaalde huishoudens
Vanaf 1 januari 2024 gelden nieuwe hypotheeknormen. Voor sommige huishoudens betekent dit dat ze meer kunnen lenen. Anderen kunnen juist iets minder lenen bij eenzelfde inkomen en rente. Maar er zijn twee maatregelen die in ieder geval voor bepaalde huishoudens en woningen de prijzen opdrijven:
De meeste alleenstaanden kunnen € 16.000,- extra lenen. Omdat het hier om een vast bedrag gaat, is het effect hiervan voor de lagere inkomens groter dan voor de hogere inkomens. Deze maatregel zal dan ook voor “goedkopere” woningen een groter effect hebben op de prijzen.
Voor woningen met een goed energielabel kunnen mensen meer lenen. Voor een woning met een A of B label is dat € 10.000,- extra. Ook hiervoor geldt dat het om een vast bedrag gaat dat meer effect zal hebben voor huishoudens met lagere inkomens en “goedkopere” woningen.
Al met al verwacht Van Bruggen Adviesgroep dat deze drie factoren gaan bijdragen aan verder stijgende huizenprijzen in 2024.
Bron: Van Bruggen Adviesgroep