ING: 'Flink door hogere rentes geraakte vastgoedmarkt herstelt na eerste helft 2024'

De stijging van de rentes in 2022 heeft de vraag naar commercieel vastgoed in rap tempo verlaagd. Naast de hogere financieringskosten schatten beleggers de neerwaartse risico’s op de commerciële vastgoedmarkt nu hoger in dan eind 2021. Beleggers willen hierdoor minder betalen voor vastgoed. Vooruitkijkend stelt ING Research in haar Vooruitzicht commercieel vastgoed dat de totale vastgoedmarkt na de eerste helft van 2024 zal herstellen. De vastgoedprijzen zijn dan aangepast aan de hogere rentes en toegenomen risicoperceptie van vastgoedbeleggers. De timing en het tempo van het herstel verschillen per segment, vanwege de verschillende structurele trends in logistiek vastgoed, winkels, woningen en kantoren.



Vastgoedmarkt flink geraakt door hogere rentes
De flinke stijging van de kapitaalmarktrentes in 2022 heeft de vraag naar commercieel vastgoed verlaagd. Zo daalde het beleggingsvolume (de totale waarde van alle beleggingstransacties) op de vastgoedmarkt in de eerste helft van 2023 met ruim 60% ten opzichte van de dezelfde periode in 2022.

“Beleggers zijn momenteel nog steeds terughoudend met het doen van aankopen op de commerciële vastgoedmarkt. Ze zijn door de stijging van de rentes en grote economische onzekerheden niet meer bereid om de huidige marktprijzen te betalen. Tot nu toe zijn vooral de prijzen van grotere transacties flink gedaald, maar viel de prijsdaling bij kleinere transacties een stuk lager uit. Toch zullen zich ook in dit deel van de markt naar verwachting verdere prijsdalingen voordoen voordat de vraag van beleggers weer aantrekt”, aldus Mirjam Bani, Sectoreconoom Commercieel Vastgoed bij ING Research.

Vastgoedmarkt koelt verder af in eerste helft 2024
We verwachten in de eerste helft van 2024 verdere prijsdalingen op de commerciële vastgoedmarkt. Hoewel de mogelijkheid van iets lagere rentes kan zorgen voor opwaartse prijsdruk, zijn er drie ontwikkelingen die komende tijd neerwaartse druk blijven zetten.

• Beleggers zijn vanwege de hogere rentes en toegenomen onzekerheden niet bereid om de huidige prijzen te betalen: de rentes en economische onzekerheden zijn afgelopen tijd toegenomen. De prijzen die vastgoedbeleggers willen betalen zijn hierdoor gedaald. Dit blijft komende tijd neerwaartse druk zetten op de prijzen in de commerciële vastgoedmarkt.

• Afkoeling economie beter zichtbaar: de flinke stijging van de kapitaalmarktrentes werkt met een vertraging door in de economie en remt de groei van de economie af. Dit zal zich met name op de non-food winkelmarkt de komende tijd vertalen in meer faillissementen, bedrijfsbeëindigingen en hogere leegstandspercentages, maar remt ook de gebruikersvraag naar kantoren en logistiek vastgoed af.

• Problemen met herfinanciering aanwezig maar wel beperkt: vastgoedbeleggers waarvan de financiering afloopt, zullen op zoek gaan naar herfinanciering. Dit zal niet altijd lukken, vanwege de hogere financieringskosten en lagere onderpandwaarde (als gevolg van de lagere vastgoedprijzen). Het aantal gedwongen verkopen kan hierdoor toenemen en zo de neerwaartse druk op de vastgoedprijzen vergroten. We verwachten vooralsnog dat dit effect komend jaar beperkt blijft, onder andere omdat kredietverstrekkers strikte voorwaarden hanteren zodat er ruimte is voor het opvangen van economische tegenslagen (zoals hogere rentes).

Structurele schaarste belangrijke stut
Hoewel de vastgoedmarkt in de eerste helft van 2024 naar verwachting verder afkoelt, leggen de structurele schaarste op de markt voor huurwoningen en logistiek vastgoed een bodem onder de prijzen in deze segmenten. En in de kantorenmarkt blijven goed bereikbare, duurzame kantoren vanwege het beperkte aanbod in trek. We verwachten daarom relatief kleinere prijsdalingen in deze segmenten.

Herstel vanaf tweede helft 2024
In het basisscenario van ING Research gaan we ervanuit dat de commerciële vastgoedmarkt het dal in de prijsniveaus in de tweede helft van 2024 bereikt. Belangrijke aannames hierbij zijn dat de kapitaalmarktrentes dan iets lager liggen dan nu en de Nederlandse economie een langdurige recessie weet te vermijden.

De markten voor residentieel vastgoed, kantoren, winkels en logistiek vastgoed hebben echter, naast bovenstaande algemene ontwikkelingen, verschillende structurele trends en kennen daarom ieder hun eigen dynamiek. Hieronder bespreken we de belangrijkste ontwikkelingen per segment.