Aan de prijsdalingen in de woningmarkt lijkt een einde te zijn gekomen. ING Research verwacht – in haar basisscenario - dat we gedurende volgend jaar weer stijgende woningprijzen zullen zien. Uiteindelijk zullen de prijzen eind 2024 mogelijk zo’n kleine 4% boven het huidige niveau liggen. De belangrijkste reden van het herstel is de sterke inkomensontwikkeling. De gemiddelde loonstijging in 2023 is groter dan verwacht en ook volgend jaar zal de loonstijging nog flink zijn.
Woning uit Maasbree te koop aangeboden op Funda.
Einde aan dalende woningprijzen
De prijzen van koopwoningen zijn in de afgelopen maanden gestabiliseerd. De prijsverandering was vergeleken met een maand eerder -0,1% in juli en +0,1% in juni (seizoensgecorrigeerd), zo blijkt uit de meest recente cijfers van het CBS. Deze stabilisering volgt op een jaar aan prijsdalingen. Gecorrigeerd voor seizoenseffecten, liggen de prijzen in juli 5,6% lager dan in de piek midden 2022.
Stabilisering komt eerder dan verwacht
Het mogelijke einde van de prijsdalingen komt eerder dan we in ons vorige basisscenario veronderstelde. Vergeleken met dat scenario zijn er twee belangrijke dingen anders dan eerder verondersteld:
- De lonen stijgen nu harder dan verwacht
- Het aantal huishoudens is iets harder toegenomen dan voorzien
Snel stijgende lonen zorgen voor verbetering betaalbaarheid en hogere leencapaciteit
Dat de huizenprijzen nu stabiliseren, komt voor een belangrijk deel door de gunstigere inkomensontwikkeling gedurende dit jaar. De loonstijging is flink. Inmiddels ligt de cao- loonstijging al op 5,7% ten opzichte van een jaar eerder. Hogere lonen hebben direct impact op zowel de betaalbaarheid van een woning als op de leencapaciteit.
De grotere loonstijging dan verwacht, heeft ervoor gezorgd dat de betaalbaarheid sterker is verbeterd. Een verbetering van de betaalbaarheid betekent in principe dat woningkopers bereid zullen zijn iets meer voor een huis te bieden dan eerst. Tegelijkertijd werkt het brutoloon door bij het bepalen van de maximale hoogte van de hypotheek. Extra hoge lonen betekent ook dat de maximale leencapaciteit iets hoger is dan eerder aangenomen.
De hypotheekrentes zijn volgens verwachting relatief stabiel gebleven sinds begin dit jaar en hebben de verwachte betaalbaarheid en leencapaciteit nauwelijks beïnvloed. Het gemiddelde van de aangeboden tarieven (bij een annuïtaire hypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar met een loan-to-value van 100%) schommelde dit jaar zo tussen de 4,5% en 4,8%.
Tegelijkertijd zien we dat de economische ontwikkeling het eerste gedeelte van dit jaar iets minder gunstig is geweest dan verwacht, en de inflatie mogelijk iets hardnekkiger is gebleken. Dit zal mogelijk een licht negatief effect op de portemonnee van de (potentiële) huizenkoper hebben gehad.
Al met al hebben kopers nu wat meer ruimte om te bieden bij de aankoop van hun gewenste huis. Dit is een belangrijke drijvende kracht, die ervoor zorgt dat de vraag naar woningen weer aantrekt en de huizenprijsdaling nu mogelijk al ten einde is gekomen.
