Door hogere energieprijzen is het kostenvoordeel van een energiezuinige woning recent gestegen. Dit kostenvoordeel is een van de redenen dat energiezuinige woningen al langere tijd tegen een bovengemiddelde prijs worden verkocht. Sinds de stijging van de energieprijzen is ook het prijsverschil tussen energiezuinige woningen en woningen met een hoog energieverbruik toegenomen. Een scenario-analyse van ING Research toont aan dat het kostenvoordeel van energiezuinige woningen flink kan oplopen als aardgasprijzen structureel hoog blijven. In ons hoge prijsscenario loopt de verwachte kostenbesparing voor een tussenwoning van 130m2 op naar bijna 34.000 euro. Dit is het maximale bedrag dat woningkopers vanwege lagere aardgaskosten bereid zullen zijn extra te bieden voor een energiezuinige woning. Langdurig hoge tarieven voor aardgas kunnen zo dus het prijsverschil tussen energiezuinige woningen en woningen met een hoog energieverbruik vergroten.
Foto ter illustratie © Andrey Popov | Dreamstime.com
Kostenvoordeel energiezuinige woning loopt op
Sinds de oorlog in Oekraïne zijn de aardgastarieven fors gestegen. De consumentenprijs voor aardgas bedroeg in oktober gemiddeld zo’n 3,26 euro per m3, tegenover een jaargemiddelde van 0,77 euro in 2019. Hogere aardgasprijzen vergroten het kostenvoordeel van een energiezuinige woning. De relatieve aantrekkelijkheid van deze woningen neemt daardoor toe. Dit lijken we terug te zien in de woningprijzen. Het prijsverschil tussen energiezuinige woningen en woningen met een hoog energieverbruik is recent namelijk toegenomen.
Verkoopprijs energiezuinige woning bovengemiddeld
Energiezuinige woningen worden gemiddeld tegen een hogere prijs verkocht dan woningen met een hoog energieverbruik, zo blijkt uit eerdere onderzoeken van DNB (2019) en de Universiteiten van Tilburg en Maastricht (2021). Het geschatte prijsverschil varieert in deze onderzoeken van ongeveer 10.000 euro tot meer dan 50.000 euro. De verwachte besparing op energiekosten van een energiezuinige woning lijkt een belangrijke verklaring. Andere redenen waarom woningkopers meer bieden voor energiezuinige woningen zijn het extra wooncomfort van een huis zonder tocht (door goede isolatie), of omdat ze de milieu-impact van het eigen energieverbruik willen beperken.
Drie scenario’s voor verloop energieprijzen
Hoe de energieprijzen zich zullen ontwikkelen is erg onzeker. We onderzoeken daarom hoe het kostenvoordeel van energiezuinige woningen verandert in drie energieprijsscenario’s. Voor alle drie de scenario’s berekenen we de waarde van het kostenvoordeel van een energiezuinig woning ten opzichte van een woning met een hoog energieverbruik op basis van de netto contante waarde-methode. Eerst definiëren we nog wat we precies onder een energiezuinige woning verstaan.
1. Energiezuinige woning heeft een groen energielabel
Een energiezuinige woning definiëren we in onze analyse als een goed geïsoleerde woning met een A-label. Uitgangspunt is hierbij een tussenwoning – het meest voorkomende woningtype in Nederland – van 130m2. Door de goede woningisolatie verbruikt deze woning relatief weinig warmte. Het mediane aardgasverbruik van woningen met een A-label bedraagt momenteel naar schatting 7,5 m3 per vierkante meter [1]. Het jaarverbruik voor een tussenwoning van 130 m2 komt op basis hiervan dus uit op 975 m3.
Een energieslurpende woning heeft een hoog gasverbruik. We definiëren dit in onze analyse als een slecht geïsoleerde woning met een G-label. Uitgangspunt is ook hier een tussenwoning van 130m2. Door de slechte woningisolatie verbruikt deze woning relatief veel warmte. Het mediane aardgasverbruik van woningen met een G-label bedraagt naar schatting zo’n 12,9 m3 per vierkante meter, ofwel 65% meer dan een soortgelijke woning met een A-label. Het jaarverbruik voor een tussenwoning van 130 m2 komt op basis hiervan uit op 1.680 m3 [2].
2. Drie scenario’s vanwege onzeker verloop energieprijzen
De groothandelsprijzen met daarbovenop de energiebelastingen bepalen uiteindelijk de aardgastarieven voor huishoudens. Voor de energiebelastingen gebruiken we de belastingtarieven zoals gepresenteerd op Prinsjesdag 2022 en de bekendgemaakte tarieven voor het geplande prijsplafond in 2023. We gaan in alle scenario’s dus uit van het aangekondigde beleid.
De drie scenario’s in onze analyse variëren in het aantal jaren dat de groothandelsprijzen hoog blijven en het langjarig gemiddelde op de langere termijn. Het verloop van het conflict tussen Oekraïne en Rusland is belangrijk voor de prijsontwikkeling op korte termijn. Op de langere termijn is de energietransitie een belangrijke factor: hoe kostbaarder het blijkt om alternatieven voor aardgas te vinden, hoe hoger de energieprijzen structureel uit zullen komen. Voor het middelste scenario passen we de huidige verwachtingen van de markt toe (op basis van de huidige prijzen op de termijnmarkt [3]. In het lage prijsscenario dalen de prijzen sneller naar een lager niveau dan verwacht, in het hoge prijsscenario blijven de prijzen juist langer hoog en komen structureel hoger uit.
3. Berekening van het kostenvoordeel
Het kostenvoordeel van een energiezuinige woning berekenen we als de netto contante waarde [4] van de verwachte besparing op aardgaskosten over tijd, als een woningkoper kiest voor een energiezuinige woning (in plaats van een woning met een hoog gasverbruik). We doen dit voor alle drie de energieprijsscenario’s.
Kostenvoordeel loopt met ruim de helft op in hoge prijsscenario
In het referentiescenario – met constante aardgasprijzen – bedraagt de netto contante waarde van de verwachte energiebesparing van een energiezuinige woning 21.800 euro. In het hoge prijsscenario neemt de netto contante waarde van dit kostenvoordeel met 55% toe tot 33.900 euro [5]. Langdurig hogere aardgasprijzen kunnen het kostenvoordeel van een energiezuinige woning dus flink verhogen.
Lage prijsscenario: het kostenvoordeel voor een energiezuinige woning neemt toe naar ongeveer 23.000 euro (dat is 1.200 euro, of 5% meer dan in het referentiescenario).
Middelste prijsscenario: het kostenvoordeel voor een energiezuinige woning loopt op naar ongeveer 29.700 euro (dat is 7.900 euro, of 36% meer dan in het referentiescenario).
Hoge prijsscenario: het kostenvoordeel voor een energiezuinige woning loopt op naar ruim 33.900 euro (dat is 12.100 euro, of 55% meer dan in het referentiescenario).
Meer factoren van invloed op prijspremie
Het kostenvoordeel is een van de factoren die van invloed zijn op de prijspremie van een energiezuinige woning. We noemden eerder al dat ook het extra wooncomfort en de lagere milieu-impact van het eigen energieverbruik kunnen verklaren waarom woningkopers bereid zijn meer te betalen voor een energiezuinige woning. Ten tweede zijn niet alle woningkopers in staat om het verwachte kostenvoordeel van een energiezuinige woning goed in te schatten. In plaats van met scenario’s zullen woningkopers veelal geneigd zijn het kostenvoordeel van een energiezuinige woning in te schatten op basis van de huidige energieprijzen. Als tijdelijk sprake is van flink hogere energieprijzen, zal dit zorgen voor een overschatting van het kostenvoordeel. Ten slotte is beleid ook van invloed op de prijspremie voor energiezuinige woning. Zo verkleinen hogere subsidies voor verduurzaming het relatieve voordeel van energiezuinige woningen, omdat het goedkoper wordt om een energieslurpende woning achteraf energiezuiniger te maken. Hogere energiebelastingen en strengere minimumeisen aan de energie-efficiëntie van woningen vergroten het relatieve voordeel van energiezuinige woningen juist.