Nu het jaar ten einde loopt, is het een goed moment om te kijken hoe de woningmarkt zich in 2023 zal ontwikkelen. In het ING-basisscenario zet de daling van de prijzen en het aantal woningverkopen volgend jaar door. Het gemiddelde prijsniveau valt 2,5% lager uit dan in 2022, en het aantal woningverkopen daalt richting de 175.000. Belangrijke drijvers zijn de hogere rentes en lagere beleggersvraag. Er zijn ook factoren die de woningmarkt stutten, zoals de lage werkloosheid. Tegelijkertijd blijven de onzekerheden rondom ons basisscenario groter dan normaal.
Woning uit Hoogeveen te koop aangeboden op Funda.
Woningmarkt koelt verder af in 2023
In ons basisscenario voor de woningmarkt zet de daling van de woningprijzen in 2023 door. Op jaarbasis dalen de prijzen in 2023 gemiddeld zo’n 2,5%. Dat betekent dat de prijzen eind 2023 zo’n 4,5% onder de prijspiek (uit augustus 2022) zullen liggen. Het aantal verkopen van bestaande woningen neemt dit jaar al met zo’n 15% af naar 195.000. In 2023 daalt het aantal verkopen naar verwachting verder richting de 175.000 (-8%). Vooral de hogere rentes zetten een rem op de prijsontwikkeling en het aantal woningtransacties (1). Daarnaast spelen de lagere beleggersvraag en verlaging van de ‘schenking eigen woning’ een rol (2). De krappe arbeidsmarkt, het koopkrachtreparatiepakket van de overheid en het woningtekort stutten de woningmarkt (3).
1. Hogere rentes drukken de woningprijzen
De leenruimte van woningkopers is van belangrijke invloed op de woningprijzen, omdat het grotendeels bepaalt wat woningkopers kunnen bieden voor een woning. De leenruimte hangt af van de hypotheekrentes, het inkomen en de leennormen. Hoewel de NIBUD normen in 2023 voor de meeste inkomensgroepen iets ruimer uitvallen en de gemiddelde woningkoper er volgende jaar in inkomen op vooruit gaat, doet dit het negatieve effect van de recente rentestijging op de leenruimte maar deels teniet. De rentestijging verlaagt het aankoopbudget van woningkopers gemiddeld met tientallen duizenden euro’s. Tussen januari en oktober nam de aangeboden 10-jaars hypotheekrente gemiddeld met zo’n 3,4%-punt toe, een ongekende stijging. Met een vertraging zal deze stijging komende tijd ook doorwerken in de rentes van nieuwe hypotheekcontracten1. Naar verwachting zorgt dit volgend jaar geleidelijk voor een verdere daling van de woningprijzen.
2. Beleggersvraag en rol van schenkingen neemt af
Een aantal beleidsmaatregelen zal de woningvraag per 2023 verlagen. Ten eerste verlaagt de overheid de belastingvrije schenking eigen woning van €106.671 naar €27.231. Dit zal de toestroom van vermogen op de woningmarkt eenmalig verlagen. Ten tweede verhoogt de overheid de overdrachtsbelasting voor beleggers van 8% naar 10,4% in 2023 en is ze voornemens om per 2024 de middenhuur te reguleren. Dit zal de vraag van beleggers op de woningmarkt verder doen afnemen.
3. Drie factoren stutten de woningmarkt
Hoewel bovenstaande factoren de woningprijzen volgend jaar verder onder druk zetten, zijn er ook factoren die ervoor zorgen dat de prijsdaling gedurende 2023 beperkt blijft:
- Ondanks de milde recessie eind 2022 en 2023 loopt de werkloosheid naar verwachting weinig op. De krapte op de arbeidsmarkt zorgt er namelijk voor dat het aantal huishoudens dat te maken krijgt met inkomensverliezen beperkt blijft. Bovendien is in deze marktomstandigheden de onderhandelingspositie van de groep jonge, hoogopgeleide woningkopers sterk. Voor hen lijkt een bovengemiddelde loongroei van 4% tot 6% in 2023 aannemelijk. Zo kan hun koopkrachtverlies relatief beperkt blijven.
- Daarnaast heeft de overheid in reactie op de hoge inflatie rondom Prinsjesdag een flink beleidspakket met extra maatregelen (van ruim 2% BBP) aangekondigd voor 2023 om het verlies aan koopkracht voor alle huishoudens deels te compenseren.
- Het structurele woningtekort maakt dat de neerwaartse prijsdruk bij een daling van de woningvraag beperkt kan blijven.
Ontwikkeling woningprijzen onzeker
Op dit moment zijn er grote onzekerheden (bijvoorbeeld rondom de impact van de oorlog in Oekraïne op de ontwikkeling van de energieprijzen en de economische groei) die uiteindelijk impact hebben op de woningmarkt. Dit maakt het extra lastig om de korte termijnontwikkelingen op de woningmarkt te voorspellen. Ons basisscenario kan hierdoor snel ingehaald worden door de werkelijkheid. De woningmarkt kan minder afkoelen dan in ons basisscenario als: marktrentes lager uitvallen dan verwacht, de economische groei juist hoger is en de stemming onder woningkopers positiever is. Als deze drijvers zich in omgekeerde richting ontwikkelen, kan dit juist voor meer afkoeling van de woningmarkt zorgen.
Bron: ING