Was vroeger écht alles beter? Het kopen van een huis in 1995 versus 2022

Dalende koopkracht, hoge huizenprijzen, een laag aanbod en energieprijzen die de pan uit rijzen – het is weinig verrassend dat het voor veel mensen als een historisch slechte tijd voelt om een nieuwe woning te kopen. Daar is veel voor te zeggen: de woningmarkt heeft de laatste jaren klap na klap te verduren gekregen. Om de huidige situatie op de woningmarkt beter te begrijpen, vergeleken wij het kopen van een huis met 30 jaar geleden. Wat is er veranderd? En zijn er aan de hand van de historische data nuances te plaatsen bij het idee dat vroeger écht alles beter was? De Hypotheker geeft antwoord op deze vraag.


Een in 1800 gebouwde woning uit Haarlem. Foto: Funda.

Gemiddelde huizenprijzen toen en nu
"Kijken we naar de ontwikkeling van de huizenprijzen zoals gemeten door het CBS, dan zien we dat we nu op het hoogste prijspeil zitten sinds het begin van de meting in 1995. Vorig jaar was de gemiddelde transactieprijs €386.714 terwijl dit in 1995 nog €93.750 was. Aan de hand van het gemiddelde jaarlijkse groeipercentage (5,8%) zien we dat het vooral de laatste 10 jaar hard is gegaan. In 2021 lag de gemiddelde transactieprijs bijvoorbeeld 15,6% hoger dan in het jaar daarvoor.

Huidige stijging geen unieke ontwikkeling
Dit is een grote stijging, maar uitzonderlijk is het niet: in 1999 (16,3%) en 2000 (18,9%) stegen de huizenprijzen sneller. Dit is iets wat we door de huidige krapte op de woningmarkt (en wellicht onze nostalgische blik) nog wel eens over het hoofd zien: in de tweede helft van de jaren ‘90 vond er ook een snelle jaarlijkse stijging van de huizenprijzen plaats waarbij we vergelijkbare groeipercentages zagen. Deze explosieve stijging kwam onder andere door de verlaging van de hypotheekrente en het feit dat banken het (deeltijd) inkomen van partners gingen meetellen, waardoor mensen over het algemeen meer konden lenen.

Inkomen steeg minder snel dan huizenprijs
De groei van de gemiddelde huizenprijzen (zoals je in bovenstaande tabel kan zien) afgezet tegen de ontwikkeling van het gemiddelde inkomen ondersteunt het beeld dat het steeds moeilijker wordt om een huis te kopen. Waar in 1995 een gemiddelde woning nog 4 tot 5 keer het modale salaris kostte, is dat momenteel acht à negen keer. Vooral mensen met een modaal inkomen hebben het daarom tegenwoordig lastig door de hoge huizenprijzen: vorig jaar was bijvoorbeeld slechts drie procent van het totale woningaanbod beschikbaar voor alleenstaanden met een gemiddeld inkomen. Het lijkt in tegenstelling tot 30 jaar geleden niet meer vanzelfsprekend dat ‘Jan Modaal’ een eigen huis kan kopen.

Hypotheekrente nu lager dan jaren ‘90
We winden er geen doekjes om: de woningmarkt ziet er op het moment weinig rooskleurig uit. Maar als we de vergelijking maken met de jaren ‘90 is er tegenwoordig, naast de negatieve aspecten die we al belicht hebben, wel degelijk een positieve ontwikkeling: de historisch lage hypotheekrente. In bovenstaande grafiek is de historische ontwikkeling van de rentestand van de laatste veertig jaar visueel weergegeven. Daarin zien we dat deze nu met ongeveer 1,5% veel gunstiger is voor consumenten dan in de jaren ‘90. Toen waren rentepercentages van 8 tot 10% geen uitzondering.

Was het vroeger dan echt beter?
Natuurlijk staat de huidige woningmarkt er op veel gebieden minder goed voor, maar voor een volledig en genuanceerd beeld van de (historische) ontwikkeling van de markt is het belangrijk dat we ook oog blijven houden voor positieve ontwikkelingen. Zo staat de rente (nog steeds) op een historisch laag niveau, hebben we eerder de prijzen op de woningmarkt zien pieken en wordt er momenteel alles op alles gezet om zo snel mogelijk nieuwe woning te realiseren. Dat neemt niet weg dat het nu knap lastig kan zijn om een nieuwe woning aan te schaffen als starter óf als doorstromer. Hou daarom goed alle ontwikkelingen op de woningmarkt in de gaten en lees onze tips om in deze lastige markt toch nog kans te maken op een woning", besluit De Hypotheker.

Bron: De Hypotheker